房产纠纷法律知识大全

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一、房产纠纷案的法律规定

《中华人民共和国民法典》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

二、房产纠纷的解决

解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。

(1)协商解决。

(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行审理。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

在买房子时，你是不是有出现过被一大堆专业房产词汇绕晕的情况，诸如建筑面积、套内面积、赠送面积、公摊面积，傻傻分不清楚，被开发商成功忽悠。看看以下的关于商品房买卖中面积纠纷的案例吧，或许对你有所帮助。

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案例描述

1、2012年6月21日,王某购买一套商品房,并与某 房地产开发 公司签订了《 商品房买卖合同 》一份。双方在合同中约定该商品房阳台是非封闭式,建筑面积共90.34平方米,其中套内建筑面积78.83平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.51平方米,按 建筑面积计算 商品房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

2、《商品房买卖合同》签订后,开发公司根据相关规定委托了测绘公司对房屋的面积进行测绘。测绘公司2013年10月18日对房屋进行实测后将测绘成果交付了开发公司,并报当地房地产管理局审核。房地产管理局审核后,加盖了? 房地产测绘 成果备案专用章?。

3、2013年10月20日,王某按约支付了房款,开发公司也按约交付了房屋。王某拿到房屋后,认为测绘公司在对房屋进行测绘时,将非封闭式阳台按封闭式阳台测绘方式全部计算 阳台面积 ,导致房屋测绘面积超过实际面积, 房屋公摊面积 增大,从而使开发公司多收取房款。

4、王某在要求开发公司赔偿无果后,遂拒绝办理 房屋产权登记 手续,并诉至法院要求开发公司承担返还多收面积的房款及其他赔偿责任,测绘公司承担连带赔偿责任。

法院审判

1、法院审理后认为,王某与开发公司签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。因涉案房屋尚未办理产权登记,现无法确定产权登记面积及其与合同约定面积是否有差异,故王某现要求开发公司返还多收面积房款及承担赔偿责任的请求无事实和法律依据。

2、另外,签订《商品房买卖合同》的合同主体是王某和开发公司,测绘公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人,其是受开发公司的委托对 房屋面积 进行测绘。根据合同的相对性原则,王某无权越过《商品房买卖合同》直接要求测绘公司承担民事责任。

我释法

1、本案中,王某主张其购买的商品房实际面积与合同约定面积存有误差,但未能得到法院支持,原因在于：一方面,从法律角度而言,王某不能提供具有足够证明力的关于房屋实际面积具体大小的证据,另一方面,从合同约定内容来看,王某的权利之基础事实在于合同约定面积与房屋产权登记面积存在差异。但由于王某尚未办理房屋产权登记,所谓房屋产权登记面积并不存在,合同约定面积与产权登记面积之误差无从谈起。因此,王某关于面积差异款方面的诉讼请求明显缺乏这一重要的要件性事实,不能成立。

2、至于测绘公司,并非商品房买卖合同主体,本案作为合同违约之诉,没有需要突破合同相对性原则的特殊情形,王某直接要求测绘公司承担相关责任,显然没有法律依据,当然这并不排除在侵权之诉中测绘公司就其存在的过错行为承担相应的赔偿责任之可能性。

买房提醒

1、在商品房买卖是 预售 商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。

2、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条专门就处理此类争议的法律适用作了较为明确统一的规定。

3、由于一般商品房买卖合同中都约定了 购房 者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实。

4、如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的，可以通过申请更正登记等途径来解决。

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